전세 세입자 뒤통수치는 ‘깡통전세’...“실거래가 조회 필수로 해야”
전세 세입자 뒤통수치는 ‘깡통전세’...“실거래가 조회 필수로 해야”
  • 이화정 기자
  • 승인 2020.05.28 14:17
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▲ 서울 영등포구의 한 오피스텔 입구에 ‘깡통전세’에 주의하란 글과 해당 오피스텔 실거래가를 알리는 글이 걸렸다. 2020.05.28. (사진=내외방송 이화정 기자)
▲ 서울 영등포구의 한 오피스텔 입구에 ‘깡통전세’에 주의하란 글과 해당 오피스텔 실거래가를 알리는 글이 걸렸다. 2020.05.28. (사진=내외방송 이화정 기자)

(내외방송=이화정 기자) 전세 계약을 앞둔 세입자라면 전세 보증금을 지키기 위해 ‘깡통전세’를 예방하는 방법을 꼼꼼히 숙지해야 한다. ‘깡통전세’란 집주인의 주택담보대출금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택시장에서 속어처럼 쓰이는 말이다.

‘깡통전세’를 우려하는 일이 많아지게 된 것은 2014년부터 대거 몰린 아파트 분양이 아파트 시세 차익을 노린 ‘갭 투자’ 경향을 보인 탓이다. 갭 투자가 대거 몰린 시점 이후로 역전세난, 집값 하락, 전세값 하락 등의 쓰나미가 덮쳐오면서 나타난 깡통전세 피해를 세입자들이 고스란히 안게 되는 사례가 늘고 있다.

최근엔 깡통전세를 이용한 악덕 부동산 중개인까지 등장했다. 이들은 주로 사회 초년생이나 취약계층 등 부동산 전세 계약에 눈이 어두운 사람을 대상으로 계획적으로 판을 짠다. 부동산 실거래가가 투명하게 공개되는 아파트 매물보단 비교적 실거래가 조회가 어려운 오피스텔 등을 상대로 한다.

판을 짜는 과정은 염탐에서부터 시작한다. 집 구하기 어플 또는 인터넷 카페를 통해 집을 내놓았거나 세입자와 계약이 곧 종료돼 새 세입자를 구하는 매도인을 찾는다. 그 다음 매수인을 찾고, 전셋집을 구하는 세입자가 나타나길 기다린다. 마땅한 전세 세입자가 선정되면 실거래가보다 높은 가격으로 전세 계약을 채결한다.

예를 들어 전세 1억 1000만원의 오피스텔이 있다고 가정해보자. 부동산 중개인은 전세 매물을 찾는 세입자에게 시세보다 높은 1억 5000만원에 2년 전세 계약을 성사시켜 준다. 매도인은 세입자와 1억 5000만원이란 금액에 전세 계약을 맺은 후 매수인에게 실거래액, 즉 1억 1000만원에 오피스텔을 매도해 차액 4000만원을 챙기는 것이다.

이렇게 될 경우 세입자가 2년 후 계약이 끝나 보증금을 돌려받으려고 할 때 문제가 생긴다. 새로운 집주인이 된 매수인은 1억 1000만원에 오피스텔을 이전받았기 때문에 세입자에게 1억 5000만원이란 보증금을 돌려주지 못하게 되는 것이다.

시세보다 높은 가격에 전세로 들어오거나 매입하려는 사람은 당연히 없을 테니 결국 손해를 세입자가 고스란히 떠안게 되는 것이다. 세입자가 개인 돈으로 전세를 얻었다면 보증금의 일부가 증발하는 것이고, 만약 대출을 받아 입주했다면 대출 원금을 상환하지 못해 신용불량자가 되는 일까지 발생하게 된다.

결국 부동산 중개인과 매도인, 매수인이 작정하고 깐 판에 세입자만 뒤통수를 잡게 되는 것이다. 부동산 중개인은 위험 수당을 빌미로 부당한 중개수수료를 얻을 수 있고 매도인은 시세보다 높은 금액으로 빠르게 팔 수 있으니 좋을 것이다. 결국 세입자의 보증금 일부로 ‘돈 파티’를 즐기는 것이다. 실제로 이런 일은 우리 주변에서 빈번하게 벌어지고 있다.

서울 영등포구의 한 부동산 중개인은 “일명 깡통전세라 불리는 것을 전담으로 하는 양심 없는 중개인들이 존재한다”며, “최근 서울 영등포구와 관악구 등에서 수상한 움직임이 감지됐다”고 말했다. 또 “(새로 입주한 후) 집주인이 갑자기 바뀐다면 의심해볼 필요성이 있다”고 조언했다.

그러면서 “세입자가 부동산 실거래가만 조회해도 이런 일을 방지할 수 있다”고 경고의 목소리를 냈다. 그는 “시세보다 지나치게 높거나 낮은 매물을 거래할 땐 반드시 주의가 필요하다”고 강조했다.

전셋집을 알아보다가 마음에 드는 조건을 발견했다면 계약 전 등기부등본나 건축물대장을 이용해 해당 주택의 권리관계 및 사실관계가 어떤지 가장 먼저 파악해야 한다. 가급적이면 ‘보증금+근저당=매매가 70% 미만’의 원칙을 지키는 것이 바람직하다.

깡통전세 피해를 막기 위해 ‘전세금반환보증보험’에 가입하는 것도 방법이 될 수 있다. 전세금반환보증보험이란 주택이 경매에 넘어가는 일이 있어도 주택도시보증공사(HUG)나 서울 보증(SGI)이 세입자에게 대신 전세금을 반환해주는 장치를 말한다.

예를 들어 임대차계약이 만료되고 30일이 지났는 데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나, 계약기간에 전셋집이 경매나 공매로 넘어가 배당이 이뤄졌음에도 전세금을 돌려받지 못했을 땐 보증기관이 내 보증금을 대신 반환해준다. 그러나 시세보다 높은 전세 보증금액에 대해선 보험 가입을 거절하는 경우도 있으니 확인이 필요하다.

부동산 전문가들은 “실질적인 내 집 마련이 어려운 시대에 눈 뜨고 코 베이는 깡통전세에 대한 주의가 필요하고, 소중한 보증금을 날리지 않으려면 실거래가를 기반으로 한 안전한 거래를 하는 것이 바람직하다”고 조언한다. 오피스텔 등 비(非)아파트 깡통 전세 우려가 커지고 있는 가운데 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 발생할 수 있어 각별한 주의가 요구된다.


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