문재인 정권, 韓 부동산 ‘절대’ 못잡는다
문재인 정권, 韓 부동산 ‘절대’ 못잡는다
  • 정수남 기자
  • 승인 2020.09.16 02:53
  • 댓글 0
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참여정부 전철 밟아…출범 40일만에 규제책 내놔
7·10 대책까지 10여차례…반발심리, 가격상승으로
“수요 분산하면서, 공급 늘리는 시장경제로 가야”

(내외방송=정수남 기자) #.
한국인의 재테크 1위는 여전히 부동산이다. 여기에 서울 강남과 서초, 송파 등 학군과 주거환경이 탁월한 지역은 재테크를 떠나 능력만 되면 누구나 살고 싶어 하는 지역이다. 국내 일부 지역의 경우 부동산 가격이 꾸준히 오르는 이유이다.

문재인 대통령은 이를 부동산 과열로 재단하고, 취임 40일 만에 관련 규제책을 내놓으면서 부동산 시장을 식히기 위해 팔을 걷었다.

▲ 정부가 부동산 규제책을 쏟아내도 여전히 국내 재테크 1순위는 부동산이다. 마곡, 종로, 경기 파주 운정신도시 아파트들이 실수요자와 투자자를 찾고 있다. (사진=내외방송 정수남 기자)
▲ 정부가 부동산 규제책을 쏟아내도 여전히 국내 재테크 1순위는 부동산이다. 마곡, 종로, 경기 파주 운정신도시 아파트들이 실수요자와 투자자를 찾고 있다. (사진=내외방송 정수남 기자)
▲ 정부가 부동산 규제책을 쏟아내도 여전히 국내 재테크 1순위는 부동산이다. 마곡, 종로, 경기 파주 운정신도시 아파트들이 실수요자와 투자자를 찾고 있다. (사진=내외방송 정수남 기자)
▲ 정부가 부동산 규제책을 쏟아내도 여전히 국내 재테크 1순위는 부동산이다. 마곡, 종로, 경기 파주 운정신도시 아파트들이 실수요자와 투자자를 찾고 있다. (사진=내외방송 정수남 기자)

현재 국내 부동산 시장은 현 정권과 맥을 같이하는 고(故) 노무현 전 대통령의 전철을 고스란히 밟고 있다.

고 노 전 대통령은 “부동산 대책에 정권의 명운을 걸겠다”며 취임 초부터 부동산 대책을 쏟아냈다.

실제 참여 정부는 5·23 주택가격 안정대책, 10·29 부동산 대책(이상 2003년), 건설교통부 판교 투기방지대책, 재정경제부 5·4 부동산 대책, 부동산중개업법 개정안 국회통과, 8·31 부동산 대책(이상 2005년), 3·30 부동산종합대책(재건축 개발이익 환수 등이 골자), 11·15 부동산시장 안정화방안(이상 2006년), 1·11 부동산 대책(2007년) 등을 내놨다.

다만, 참여정부는 이들 규제로 부동산 시장 안정을 꾀했지만, 당시 국내 부동산 가격은 천정부지로 치솟았다.

이로 인해 참여정부는 버블세븐(강남,서초,송파,목동,분당,용인,평촌 등의 집값이 단기간 상승폭이 높아 거품이 꼈다는 뜻)’이라는 신조어만 남긴 채 역사 속으로 사라졌다.

현 정권도 크게 다르지 않다.

문재인 정부는 우선 출범 이후 6일 만에 2016년의 11·3 부동산 대책을 보완해 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적, 맞춤형 대응방안인 6·19 부동산 대책을 내놨다.

6·19 부동산 대책은 조정대상지역을 선별, 추가해 전매제한기간 확대, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등을 강화했다.

▲ 분양가 상한제가 적용된 동탄2의 경우 아파트 시세가 분양가보다 최고 2배 이상 급등했다. (사진=내외방송 정수남 기자)
▲ 분양가 상한제가 적용된 동탄2의 경우 아파트 시세가 분양가보다 최고 2배 이상 급등했다. (사진=내외방송 정수남 기자)

종전에 조정대상지역이던 서울시, 경기도 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 동탄 2신도시, 부산시 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구와 세종시 등 37개의 지역에 경기도 광명시, 부산시 부산진구와 기장군를 포함했다.

이로써 이들 40개의 지역에 대한 전매제한 기간이 강화됐고 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 관리방안 등이 적용됐다.

정부는 서울 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)와 이외 지역으로 차등 적용하던 전매제한기간을 서울 전역으로 확대했으며, 조정대상지역 전체에서 LTV와 DTI의 규제비율도 각각 70%와 60%에서 10%포인트 모두 낮췄다.

이는 부동산 과열을 조장하는 돈줄을 원천 차단하겠다는 뜻이다.

이에 대해 위례신도시에서 공인중개사업을 하는 유연정(48, 여) 사장은 “당시 대책 수위가 예상보다도 낮았다. 규제 지역에서 벗어난 서울 인근 지역은 자유롭게 매매할 수 있어, 기존 분양권이나 입주를 막 시작한 단지 가격은 더욱 치솟았다”고 말했다.

실제 문 정권 출범 직전인 2010년대 중반 입주를 시작한 위례신도시의 경우 아파트 규모에 따라 최저 3억원에서 최고 6억원이 급등하는 등, 대책에도 불구하고 당시 서울 아파트 가격이 가파르게 상승했다.

유 사장은 “6·19 부동산 대책이 희소성만 높였으며, 오피스텔 등 아파트 대체 투자상품에 자금이 몰리면서 풍선효과가 나타나기도 했다”고 지적했다.

이에 따라 시장상황을 지켜보면서 필요하면 투기과열지구 지정 등 더 강한 수단을 동원하겠다는 정부의 부동산 대책이 힘을 받았다.

이후 정부는 8·2 부동산 대책을 발표했다. 정부는 8·2 대책에서 서울시, 세종시, 경기도 과천시를 투지과열지구로, 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구와 세종시를 투기지역으로 각각 지정했다. 아울러 이들 지역에서의 LTV와 DTI를 40%로 강화했다.

▲ 정부의 부동산 규제 지역인 부산 해운대구. (사진=내외방송 정수남 기자)
▲ 정부의 부동산 규제 지역인 부산 해운대구. (사진=내외방송 정수남 기자)

여기에 정부는 조정대상지역에도 양도소득세를 중과하고, 장기보유특별공제를 없앴으며, 부산시 부산진구, 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구, 기장군에는 민간택지 개발 사업에도 1년 6개월 간 분양권 전매를 금지했다.

정부는 분양권 불법 전매에 대한 처벌을 강화하는 등 그 동안 풍선효과를 본 오피스텔에 대한 규제 수위도 높였다.

반면, 정부가 8·2 대책에서 부동산 보유세 인상을 담지 않았고, 양도소득세를 인상해 다주택 투기 세력이 임대주택 사업자로 빠져나갈 구멍을 만들었다는 게 업계 진단이다.

이어 정부는 8·2 대책 후속으로 9·5 부동산 대책을 통해 대구시 수성구와 경기도 성남시 분당구를 투기과열지구로 추가 지정했으며, 인천시 연수구와 부평구, 경기도 안양시 만안구, 동안구, 성남시 수정구와 중원구, 고양시 일산동구, 일산서구와 조정대상지역에 포함된 부산시 일부 지역을 집중 모니터링 지역으로 각각 지정했다.

게다가 정부는 최근 12개월 간 평균 분양가격상승률이 물가상승률을 2배 초과한 경우, 분양 직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우, 3개월 간 주택 거래량이 지난해 같은 기간보다 20% 이상 증가한 경우 중 하나라도 충족하면 분양가 상한제를 적용키로 했다.

분양가 상한제는 2015년 4월 이후 적용 사례가 없어 사실상 사문화한 것이지만, 2년 5개월여 만에 부활에 성공했다.

이 역시 큰 효과는 없는 것으로 파악됐다.

분양가 상한제가 적용된 동탄2의 경우 현재 분양가대비 100%에서 200% 가량 아파트 가경이 급등했기 때문이다.

경기도 화성에서 부동산개발사업을 하는 최억대(50, 남) 회장은 “동탄2의 30평형 아파트의 경우 분양가 제한으로 분양가가 일괄 4억 5000만원”이라면서도 “현재 같은 평수의 아파트 매매가 10억원에서 13억원에 형성됐다”고 강조했다.

이 가격에도 매물이 없다는 게 최 회장 설명이다.

▲ 투기지역인 세종시에서 처음 입주한 ‘첫 마을’의 경우 2010년대 초 입주 당시보다 최고 5억원이 올랐다. (사진=내외방송 정수남 기자)
▲ 투기지역인 세종시에서 처음 입주한 ‘첫 마을’의 경우 2010년대 초 입주 당시보다 최고 5억원이 올랐다. (사진=내외방송 정수남 기자)

문 정부는 같은 해 10·24 가계부채 종합대책을 통해 주택담보대출을 더욱 어렵게 했다.

소위 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR)을 2018년부터 순차적으로 적용해 다주택자의 양도세를 중과하고 금리를 인상하는 등의 조치를 취한 것이다.

문 정권은 이후에도 잊을 만 하면 부동산 규제책을 통해 구내 부동산 시장을 들썩이게 했다.

최근 정부는 다주택자 세율 인상(종부세 6%, 양도세 72%, 취득세 12%), 서민과 실수요자 부담 경감을 위한 공급 물량 확대와 기준 완화, 등록임대사업자 폐지 등을 담은 7·10 부동산 대책이 그것이다.

이와 관련, 최 회장은 “참여정부가 부동산 투기를 잡기 위해 ‘반시장적’이라는 비난을 감수하면서 무수한 대책을 쏟아냈지만, 국내 부동산 가격을 하향 안정하는데 실패했다”며 “일각에서는 이들 규제로 지역 간 격차가 상당 부분 해소됐다고 평가하고 있지만, 건설경기 활성화와 부동산값 안정을 놓고 정책 혼선이 빚어지면서 투기 현상이 발생했다”고 주장했다.

▲ 2010년대 중반 입주를 시작한 위례신도시(서울, 하남, 성남)도 아파트 시세가 분양 당시보가 5억원 정도 뛰었다. (사진=내외방송 정수남 기자)
▲ 2010년대 중반 입주를 시작한 위례신도시(서울, 하남, 성남)도 아파트 시세가 분양 당시보가 5억원 정도 뛰었다. (사진=내외방송 정수남 기자)

권대중 교수(명지대 부동산학과)는 내외뉴스와 통화에서 “시장경제로 가야한다. 공급은 부족한데 수요는 많다”며 “정부가 공급을 늘리고, 수요도 적절하게 분산하지 않는 한 안정화 방법은 없다”고 일축했다.

그는 “규제에도 불구하고 대출을 받아 아파트를 사려는 사람이 많은 한 부동산 시장으로 자금이 흘러갈 수밖에 없다. 수요와 공급에 따라 가격이 결졍돼야 하는데 정부가 끌고 가다보니 부작용이 나타나고 있다"고 덧붙였다.

이에 대해 강남구 미도아파트상가에서 공인중개 업무를 하는 김균철(51, 남) 사장 역시 “부동산 시장 안정화를 추구하는 정부가 오히려 부동산 투기에 불을 질러 집값이 오르고 있다”며 “가격은 시장에서 결정하는 것이다. 정부는 시장이 원활하게 돌아가는 지만을 살피고, 이상 징후가 나타났을 때만 개입해야 하는데 무제한 간섭으로 시장에 반발 심리를 키우고 있다”고 부연했다.

이 같은 반발 심리가 매매가와 전월세 가격 인상으로 나타난다는 게 김 사장 분석이다.

한편, 건설과 부동산 경기 활성화로 2008년 불거진 세계 금융위기 영향을 극복하려던 이명박 정부 당시에 국내 부동산 가격은 지속적으로 추락했다.


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