(내외방송=최준혁 기자) 최근 지역주택조합 사업을 둘러싼 각종 갈등과 분쟁이 끊이지 않고 있는 가운데, 제도적 투명성 확보와 책임성 강화를 위한 실질적인 개선책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 특히 국토교통부가 지난 7월 8일 발표한 전국 지역주택조합 실태조사에 따르면, 전체 208개 조합 중 187곳에서 분쟁이 발생했으며, 이 중 상당수는 추진위원회 단계에서 법적·제도적 관리 사각지대에 놓여 있는 것으로 드러났다.
이 같은 상황에서, 전문가들은 조합의 사업 추진을 원활하게 하면서 동시에 조합원 보호와 부정행위 예방을 위해 조합장·추진위원장 자격제 도입과 교육 강화, 업무대행사의 책임성 강화를 골자로 한 제도 개선을 서둘러야 한다고 입을 모은다.
지역주택조합사업의 발목을 잡고 있는 것은 주택법과 시행령에 규정된 '사업계획승인 요건'과 '조합원 자격 요건'이다. 현행법은 조합이 사업계획승인을 받기 위해 사업부지의 95% 이상 토지소유권을 확보해야하지만, 토지를 90% 이상 확보하고도 나머지 5~10%가 확보되지 않아 130여 개 조합이 수년째 멈춰 서 있는 현실이다. 합법적으로 조합원을 모집해도 토지확보율 요건 하나 때문에 무너지는 것이다. 그리고 사업 무산의 피해는 조합원이 고스란히 지고 있다.
조합임원, 이제는 ‘자격제’로 관리해야
현행 주택법상 조합장과 추진위원장은 일반 조합원 중 호선하거나 총회에서 선출되도록 되어 있지만, 사업 규모나 금융구조, 법률적 의사결정의 복잡성을 감안하면 전문성과 윤리의식이 절대적으로 요구된다.
이에 따라 조합장 및 추진위원장을 대상으로 일정한 교육과 시험을 거쳐 자격증을 발급하는 ‘자격증 제도’ 도입이 시급하다는 지적이 나온다. 제안된 제도에 따르면,
① 조합원 모집이 20명 이상인 경우, 추진위원회를 지자체가 인가하고, 이 시점부터 법적 관리 범위 안에서 공적 통제를 시작할 수 있도록 해야 한다.
② 조합장과 추진위원장은 사전 필수 교육을 이수한 후 자격증을 발급받고 임무를 수행해야 하며,
③ 자격을 유지하기 위해 2년마다 보수교육을 이수하도록 의무화해야 한다.
④ 2회 이상 보수교육 미이수 시 자격 정지 또는 박탈 조치를 통해 윤리의식과 법령 준수 의무를 지속적으로 강화할 수 있다.
업무대행사도 “제도권 안으로”… 교육 및 관리체계 구축 절실
지역주택조합의 실질적인 사업 실행을 담당하는 업무대행사는 막대한 권한과 정보를 바탕으로 중요한 의사결정에 관여하지만, 현재는 업무의 투명성과 책임성에 대한 법적 장치가 미비하다.
주택법 제정 당시, 업무대행사의 자격기준은 △등록사업자 (건설회사)△공인중개사 △정비사업전문관리업자△부동산개발업등록사업자△신탁업자 등 5가지 법인유형으로 제한하고 있으며, 자본금 기준도 법인 5억 원, 개인 10억 원 이상으로 규정되어 있다. 이는 도시정비법상 정비사업전문관리업체의 자격요건에 준해 설정된 것이지만, 자격 취득 이후의 관리·감독이 사실상 부재하다는 것이 문제다.
이에 따라, 조합 임원과 마찬가지로 업무대행사 역시 2년 주기의 보수교육을 의무화하고, 교육 이수 여부에 따라 관리 등급을 부여하는 방식의 제도 도입이 필요하다는 의견이 힘을 얻고 있다. 특히 실무 경험이 없는 법률사무소나 부동산 컨설팅업체가 조합 운영에 깊이 개입하면서 정보 비대칭으로 인한 조합원 피해가 발생하는 사례가 빈번히 보고되고 있다.
제도만 갖춰지면, 자연스럽게 문제는 줄어든다
무엇보다 중요한 것은 ‘사후 처벌’이 아니라 ‘사전 예방’ 시스템의 구축이다. 조합장·추진위원장과 업무대행사의 자격과 교육체계가 제도화되면, 투명성과 책임성이 높아지고, 자연스럽게 허위 분양, 정보 은폐, 부실 사업 등의 문제도 줄어들 수 있다.
사업 초기부터 조합원 모집 수와 조합의 실체를 기준으로 추진위원회 인가제를 도입하고, 이를 통해 행정감독을 강화하는 것도 중요한 제안 중 하나다. 이렇게 되면 조합원 피해를 사전에 차단할 수 있으며, 조합운영의 공공성과 신뢰를 회복할 수 있다.
마무리: 제도개선은 ‘규제’가 아니라 ‘기회’
지역주택조합 제도는 원래 서민 주거안정을 위한 민간 자율 주택공급 시스템이었다. 그러나 일부 조합의 불투명한 운영과 법령 미비로 인해 불신이 커진 지금, 제도개선은 단순한 규제가 아닌 회복의 기회다.
정부와 국회는 조합원 보호와 주택공급 활성화를 동시에 달성할 수 있도록, 조합 임원 및 업무대행사의 책임성을 높이는 제도 개선에 나서야 한다. 이는 전국에서 추진 중인 수백 개 조합의 신뢰 회복과, 새로운 주택공급 방식으로서의 지역주택조합의 정상화를 위한 첫걸음이 될 것이다
