(내외방송=이양호 기자) 올해에는 다양한 분야에서 부동산 제도 변화가 예상된다. 부동산 관련제도 중 가장 큰 이슈는 대출규제 강화로 볼 수 있다. 지금까지는 주택가격 9억원 이상의 주택담보대출에 대해서만 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 있었는데, 올해부터는 모든 대출이 2억원을 초과하면 개인당 DSR 40%로 대출한도를 규제가 도입될 예정이며, 양도소득세 완화 등도 예정돼 있다. 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치는 제도가 상당한 만큼 파급효과 또한 만만치 않을 수 있다는 전망이 나온다. 이에 부동산정보업체 부동산R114에서 발표한 올해 달라지는 부동산 제도 내용을 살펴봤다.

 

1월

고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

올해부터는 주택담보대출과 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출이 2억원을 넘을 경우 DSR 40% 규제가 적용된다. 이는 원안에서 올해 6월부터 적용하기로 했던 제도가 조기 시행되는 것이다. 현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다.

하지만 올해 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 전망이다.

1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

현행 1세대 1주택 부수토지 범위는 용도지역 구분 없이 도시지역은 주택정착 면적의 5배, 도시지역 밖은 10배까지 비과세 혜택을 받았다. 올해 1월부터는 수도권 도시지역 중 주거, 상업, 공업지역은 주택정착면적의 3배로 축소되며 수도권 녹지지역과 수도권 밖 토지, 도시지역 밖의 토지는 현행 그래도 유지된다.

작년까지는 1세대 1주택의 부수토지 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐으나, 올해부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 올해 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

현행 상속인과 피상속인이 상속개시일로부터 10년 이상 하나의 주택에서 동거한 경우 직계비속만 상속주택가액 전부 공제받을 수 있다. 올해 1월부터 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속 사망 등의 사유로 대습상속을 받은 직계비속 배우자도 공제받게 된다.

피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우, 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대한다. 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다. 이는 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대의 일환으로 올해 1월 이후 상속이 개시되는 분부터 적용된다.

저소득 무주택 청년의 월세범위 내에서 최대 20만원 지원

저소득 무주택 청년에게 월세금 무이자대출과 청년 월세대출의 지원 확대에 나서기로 했다. 이들에게 1년간 최대 20만원을 지원해 주는 청년 월세 지원사업이 올해부터 3년간 시행된다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 청년층 주거비 경감을 위해 만 19~34세 청년 중 본인 소득이 중위 60%(109만원) 이하고 부모의 소득이 중위소득 100%(398만원) 이하인 청년들에게 12개월간 최대 월 20만원의 임차료를 직접 지원한다. 단, 기초생활보장제도상 별도 보장가구로 인정되는 가구는 원가구소득을 고려하지 않는다.

이번 월세금 무이자대출 확대는 월세 40만원 주택에 거주하는 청년이 특별지원금 20만원을 받을 경우 나머지 20만원에 대해서 무이자로 대출해주는 방식이다. 그동안 일부 지자체에서 저소득층 청년 월세를 지원한 적은 있으나 중앙정부의 예산이 직접 투입되는 건 처음이다. 정부는 이 사업으로 올해 중반부터 2024년 중반까지로 2년 동안 모두 약 15만명의 청년이 2997억원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 내다봤다.

대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고

금융 당국이 전세대출 원금 가운데 일부를 매달 이자와 함께 갚도록 하는 ‘분할상환’ 확대에 본격적으로 나섰다. 그동안 전세대출은 대부분 2년 만기가 끝나면 원금을 한 번에 갚는 만기 일시 상환 방식이다. 하지만 분할상환은 같은 경우 전세대출의 일정비율에 해당하는 원금을 함께 갚아야 한다. 갚아야 할 이자가 늘어나면 대출자 입장에선 부담이 늘어난다.

금융당국은 올해 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이다. 이에 따라 지난해 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정이다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망이다.

DSR 규제 조기 시행 및 제2금융권 관리 강화

1월부터 전 금융권의 총 대출액이 2억원을 초과하는 대출자는 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 40%’ 규제를 적용받게 되고 7월부터는 대출액 1억원 이상 대출자로 규제가 확대된다. DSR은 차주의 상환능력을 측정하고 그 범위 내에서 대출을 취급하도록 하는 규제다. 따라서 상환능력 범위 내에서 대출을 이용하던 실수요자의 대출한도에 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 반면 상환능력을 초과하는 과도한 차입을 통해 부동산 등에 투자하던 차주에 미치는 영향은 상대적으로 클 것으로 보인다.

가계부채 급증을 막기 위해 차주단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다. 올해 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 7월부터는 총 대출액 1억원 초과시로 DSR 규제가 확대된다. 이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망이다. 금융업계는 대출량 제한에 개인별 대출 규제까지 더해지면서 사실상 실수요자에게 미치는 파급력이 클 것으로 보고 있다.

주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 제고

공동주택에서 공사 등 사업자 선정 시 전자입찰이 확대되고 신규사업자의 진입장벽이 낮아져 관리비 집행의 투명성이 제고된다. 공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 개정안이 이르면 올해 1월부터 시행된다. 공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사방식까지 확대한다. 2023년부터 의무화될 예정이다.

또한 공동주택 입찰에서 요구되는 실적기준이 신규 사업자의 진입을 막고 기존 사업자의 담합 요인이 되고 있다는 지적에 따라 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 확대(3년→5년)하고 적격심사제 실적기준 상한을 축소(최대 10건→5건)한다. 아울러 입찰참가자격 제한 대상을 ‘금품을 제공한 자’에서 ‘금품을 제공하거나 이를 약속한 자’로 확대하고, 낙찰자의 미계약으로 낙찰이 무효가 되는 경우 2위 입찰자를 선정할 수 있는 조항을 추가했다.

외국인 임대사업자 등록 관리 강화

외국인들이 국내에서 더이상 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 정부가 외국인에 대한 임대사업자 등록관리를 강화한다. 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가된다.

현재는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어졌다. 2020년 6월 기준 국내에 등록된 외국인 임대사업자는 총 2394명으로 집계됐고, 국적별로는 중국인이 885명으로 전체의 37%를 차지하고 있다. 외국인 임대사업자가 등록한 임대주택수는 총 6650채로, 1인당 평균 2.8채의 주택을 임대 중이며, 이중 절반가량인 3262채(49.1%)가 서울에 있는 주택에 해당된다고 알려졌다.

빈집실태조사 의무화 등 도시지역 빈집 정비기반 마련

도시지역의 늘어나는 빈집에 대해 지자체 실태조사 의무와 함께 안전조치사항을 이행하지 않은 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있게 됐다. 올해 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태조사를 실시해야 하고, 위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행시 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있게 된다. 이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있다.

지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 시행하는 경우, 사업시행구역 내에 있는 빈집을 수용 또는 사용할 수 있는 근거도 마련됐다. 빈집의 효율적 정비 및 활용이 가능할 전망이다. 국토교통부는 ‘제1회 빈집 활용 아이디어 공모전’에서 ‘지역맞춤형 아동 돌봄센터’가 제시한 개발 방안이 대상으로 선정됐다고 12월에 발표했다. 통계청에 따르면 전국의 빈집은 151만 1306채로, 전체 주택(1852만 6000채)의 8.2%에 해당된다. 이 가운데 아파트를 제외한 경우 빈집은 68만 3000채로 전체 주택(686만 4000채)와 비교하면 10채 중 1채는 빈집이다.

200가구 미만 소규모주택 공공재건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여

올해 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 소규모재건축은 200가구 미만의 공동주택을 대상으로 하는 정비사업으로 대규모 재건축과 달리 정비계획 수립, 안전진단 등 절차가 생략돼 신속한 추진이 가능하다. 또한 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만 2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다.

소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트·연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다. 소규모재건축 사업은 시·도 조례가 정한 상한을 넘는 용적률의 일부를 임대주택으로 건설하는 경우 법적 상한의 120%까지 용적률이 완화된다. 소규모 재건축 사업의 확산에 따른 도심 내 신속한 주택공급이 기대된다.

 

2월

건축물 피난·방화구조 등 기준 변경

올해 2월 11일부터 공장, 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한 명 이상 배치해야 한다. 또한 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위를 모든 공장 및 창고로 확대했다. 한편, 아파트 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 수 있는 구조, 시설 기준 등을 한국건설기술연구원의 검토를 통해 전문적인 기술안전성을 갖출 수 있도록 했다.

 

4월

농지원부 필지별로 작성

전체 농지에 대해 농지원부가 작성·관리되도록 효율적인 농지관리가 가능하도록 하기 위해 올해 4월 15일부터 기존 농업인 기준으로 작성되던 농지원부를 필지별로 작성·관리하도록 하는 ‘농지법 시행령 일부개정령안’이 시행된다. 농지원부 작성기준을 현행 농업인에서 필지별 농지로 변경한다. 또한 1000㎡ 이상에서 면적 제한이 폐지된다. 더불어 그동안 농지원부에 등재되지 않았던 농지에 대한 단계적 조사도 실시할 계획이다.

농지원부 제도개선과 더불어 그간 농지원부에 등재되지 않았던 농지에 대해 단계적인 조사를 실시해 지자체가 모든 농지에 대해 농지원부를 보다 원활히 작성·관리하도록 지원할 계획이다. 농지원부의 전면적인 개편을 통해 전국 모든 농지의 소유·이용현황을 확인할 수 있는 기반을 마련하고, 농지 관련정보를 효율적, 체계적으로 관리할 수 있을 것으로 보인다.

지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률 시행

올해 4월부터 지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률(지역상권법)이 시행된다. 지역상권법은 원주민과 상가 세입자가 임대료 상승 때문에 다른 곳으로 이주하게 되는 젠트리피케이션(둥지 내몰림)을 방지하고 코로나19 등으로 침체된 상권을 활성화해 영세 소상공인의 생업터전을 보호하고자 제정됐다. 이에 따라 오래되고 쇠퇴한 상권의 상인과 임대인들이 상권 활성화를 위한 상생협약을 추진하면 정부가 세제감면 등을 지원할 수 있게 됐다.

상인과 임대인이 상생협약을 기반으로 상권 활성화를 추진하고, 정부와 지자체는 상권의 구역 특성에 따라 다양한 특례를 지원할 예정이다. ‘지역상생구역’에는 세제, 융자, 부설주차장 설치기준 완화 등의 특례를 지원하고 ‘자율상권구역’은 온누리상품권 가맹, 특성화 사업 등의 지원이 추가로 제공된다. 이에 따라 상인들의 경영 여건 개선과 신규 상인 증가, 공실 감소, 유동인구 유입 등으로 이어지는 선순환 구조가 마련될 수 있을 것으로 기대되며, 장기화된 사회적 거리두기로 쇠퇴한 상권에 재도약 기회가 제공될 것으로 기대된다.

 

7월

아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

정부가 아파트 층간소음을 줄이기 위해 시공 이후 바닥충격음 차단 성능을 확인하는 ‘사후 확인제도’를 도입한다. 이르면 올해 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 층간소음은 우리나라 국민의 대다수가 스트레스를 받은 적이 있다고 응답할 만큼 주요 생활불편 요인이며 사회문제로까지 확대되기도 했다.

완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지된다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다. 아울러, 공동주택에서 건설기준 개선과 함께 층간소음 발생과 분쟁을 줄이고, 이웃 간 층간소음 분쟁 해결을 지원하기 위한 방안도 병행하기로 했다.

실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

올해 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이다. 지역가입자는 월급과 소득 등에 점수를 매겨 건강보험료가 책정된다. 이때 주택·전세금 등 재산에도 보험료가 부과되는데, 지금은 전세자금대출 등 대출금은 부채인데도 보험료를 내야 해 불만이 제기됐다.

현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만 7220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만 8450원으로 36%(4만 8770원) 낮아진다. 재산과표 5000만원(시가 1억원)을 공제하고 4000만원 이상 고가차를 제외한 모든 자동차가 보험료 부과를 면제받는다. 공적연금소득과 근로소득 반영률도 50%로 올라간다.

 

2022년

새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

올해부터 새 아파트와 전국 모든 노외주자창은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 한다. 전국의 모든 노외주차장도 5% 이상을 친환경차 전용 주차면으로 할당해야 한다. 기존 건축물도 공공시설은 올해부터, 민간시설은 내년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다. 공공시설의 경우 2022년부터, 민간시설의 경우 2023년부터 적용한다. 다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀다.

현재는 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태이기 때문에 공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진할 예정이다. 정부는 또 전국 모든(신·기축) 노외주차장(건물에 종속되지 않은 주차장)에 5% 이상을 친환경차 전용주차면으로 할당하는 내용의 주차장법 시행규칙도 올해 상반기 중 개정할 방침이다. 전기·수소차에 대한 고속도로 통행료 50% 감면 조치도 올해까지로 연장한다. 아울러 고속도로 휴게소 등 이동거점에 급속 충전기를 2025년까지 1500기를 구축한다는 목표도 세웠다.

통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경, 3자녀→2자녀

올해 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다. 이번 다자녀 가구 기준 확대에 따라 주택 지원 등 2자녀 이상 가구에 대한 혜택도 커질 전망이다. 통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(’20년, 288억 원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다.

다자녀 기준이 확대됨에 따라 기존 영구임대주택을 그린 리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이다. 매입임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화하고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하한다. 기초·차상위 가구의 둘째 자녀 및 다자녀 국가장학금 대상자의 셋째 이상 자녀에 대해 등록금 전액을 지원한다. 아이돌봄서비스 정부비용지원 대상을 만 12세 이하 아동 3명 이상 가구 또는 36개월 이하 영아 2명 이상 가구에서 확대해 만 12세 이하 아동 2명 이상(영아 1명 포함)가구부터 지원키로 했다.

공유주거 서비스 활성화·건축기준도 알기 쉽게 개선

우리나라도 1인 가구 증가와 라이프스타일 변화에 따라 공유주거에 대한 수요가 증가하는 가운데, 민간부문에서 공유주거 제도화를 위한 제도정비를 제안해 규제챌린지를 통한 민간전문가·관련업계 회의 등을 거쳐 제도 개선안을 마련했다. 앞으로 공공과 민간이 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ‘공동기숙사’ 용어가 신설되며 어렵고 복잡한 건축물 면적, 높이 등 산정방법에 대해 세부기준이 마련된다.

공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ‘공동기숙사’ 용도를 ‘기숙사’의 하위 세부 용도로 신설하고 기존의 ‘기숙사’ 용도는 ‘일반기숙사’로 명칭을 변경한다. 이와 함께 쾌적한 주거환경 확보를 위해 기숙사 건축기준을 제정 고시해 새로 건축되는 일반 공동기숙사에 적용한다. 기숙사 개인시설을 지하층에 설치하는 것은 금지되고, 추락 방지를 위한 난간 설치와 층간소음 방지, 범죄 예방을 위한 건축기준을 준수하도록 한다.