(내외방송=조규필 기자) 작년 12·16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환했고, 수도권 및 지방 일부 지역은 과열이 지속됐다. 특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로, 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리, 풍선효과 등 부작용이 나타나면서 문재인 정부 들어 21번째 부동산 대책이 나왔다.
김현미 국토교통부 장관이 17일 정부서울청사에서 손병두 금융위원회 부위원장, 김용범 기획재정부 1차관과 함께 발표한 주택시장 안정을 위한 관리방안에 따르면, 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트 매입 후 다른 집에서 전세를 살 경우 전세 대출을 막는 규제 적용시점이 이르면 다음 달 중순이 될 전망이다. 보증기관의 내규 개정과 시스템 정비, 은행 전산개발 등에 적어도 한 달 정도 시간이 걸리기 때문이다.
이번 부동산 대책의 핵심을 정리하면 첫째, 휴전선 접경지역을 제외하고는 수도권 전체가 규제 지역으로 포함되면서 수도권 지역에서 집 살 때 담보대출이 강화됐다. 둘째, 대출받아서 갭투자 하는 사람들과 법인 투자로 주택매매시 대출이 막히게 된다. 즉, 6개월 내 바로 그 집에 들어가서 살 실거주자만 대출이 허용된다. 셋째, 실수요자의 개념이 앞으로는 무조건 실거주자로 규정되면서 타지역에서의 주택매매시 무주택자 혜택이 사라지게 된다. 넷째, 재건축 아파트 규제는 더 강화되고, 다섯째, 잠실, 대치, 삼성, 청담동에 집 살 때는 증빙자료를 첨부해 구청에 허가받아야 거래할 수 있다.
과열지역에 투기수요 유입 차단
최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구를 추가 지정했다. 조정대상지역은 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정했다.
최근 서울 송파·강남구 내 국제교류복합지구(SID) 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표되면서 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 토지거래허가구역 지정을 추진했다. 주요 내용으로는 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정한다.
구체적인 내용은 허가대상 면적 초과 토지 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장의 허가가 필요하고, 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생하고, 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능(매매·임대 금지)하다. 6월 23일부터 효력이 발생하고, 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대도 적극 검토된다. 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장 질서확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토하게 된다.
투기적 주택수요에 대한 조사체계를 강화하는데, 9억원 이상의 전국 고가주택에 대해 상시조사 중이며, 최근 서울 주요 개발지역인 잠실 MICE·용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사를 착수한 한편, 편법증여·대출위반·실거래 허위신고 등을 적발해 과태료 부과 및 금융위·국세청 등에 통보한다. 특히, 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대해 고강도 기획조사를 실시하고 있고, 향후에도 주요 과열지역에 대해서는 국토부에서 기획조사를 실시한다.
현행 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구·조정대상지역 내 3억원 이상 주택거래시 제한돼 있는데, 3억원 미만은 실효성 있는 투기수요 점검에 한계가 있다. 이에 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다. 또한, 9억원 초과의 경우 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출하는데, 9억원 이하의 경우 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한된다. 이에 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성항목별 증빙자료를 제출한다. 이때 불법 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 조사에 착수하게 된다.
주택담보대출 및 전세자금대출 규제도 강화된다. 앞으로 무주택자는 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입의무가 부과된다. 1주택자는 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입의무가 부과된다. 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지의무를 부과하고, 의무 위반시 대출금을 회수한다.
갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화된다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한대상에 추가되고, 해당 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용된다. 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수되고, 전세대출 신규 신청분부터 적용된다. 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하되고, 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용된다.
정비사업 규제 정비
재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화를 위해 먼저, 안전진단에 대한 시·도 권한을 강화하기로 했다. 현재 관할 시·군·구가 주택단지의 구조적 안정성 등 1차 안전진단기관을 선정하고 있는데, 1차 안전진단기관 선정·관리 주체를 시·군·구에서 시·도로 변경하고, 조건부 안전진단 결과 적정성 검증 등 2차 안전진단 의뢰도 시·도가 담당하게 된다.
부실 안전진단기관에 대한 제재를 강화하기 위해 기존에 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은 있으나, 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리가 곤란했던 점을 고려해 안전진단 보고서 부실작성시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발시 안전진단 입찰을 제한(1년)한다. 이는 각각 2021년 상반기에 시행될 예정이다.
2차 안전진단시 현장조사를 강화하기 위해 기존의 1차 진단결과에 대한 적정성 검토시 현장조사가 필요하나, 서류심사 위주의 소극적 검토에서 벗어나 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단기관의 현장조사를 의무화한다. 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리하며, 적용시기는 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행한다.
2차 안전진단 자문위원회의 책임성을 제고하기 위해 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)이 공개된 상태로 심의해 위원들이 판정에 대해 부담을 느끼고 책임성 있는 자문에 한계가 있었으나, 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개한다. 적용시기는 2차 안전진단 의뢰사업부터 즉시 시행한다.
거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용과 관련해 기존의 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능했지만, 앞으로는 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주하면 분양신청을 허용하고, 현재 소유한 주택에서 소유 개시시점(매각 후 재매입 시에는 재매입시점부터 기산)부터 조합원 분양신청시까지 연속 거주가 아닌 합산 거주기간이 2년 이상 돼야 한다.
재건축부담금 규제 개선과 관련해서는 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌 결정에 따라 제도의 본격 시행을 준비하고, 국가징수분 재배분시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브를 부여했지만, 향후에는 재건축부담금 규제 개선과 관련해 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수할 예정이다.
실효성 있는 시행을 위한 제도 보완을 위해서 기존에는 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생해 부담금 산정기준이 논란이었고, 광역지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 기초 지자체에 대한 재건축 부담금 배분율(광역 20%, 기초 30%)이 더 높았다. 이에 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율을 적용하며, 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정되며, 각각 12월 이후 최초 조합설립인가 신청사업부터 적용된다.
법인을 활용한 투기수요 근절
현재 규제지역 내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역 내 주택 매매·임대 사업자 주담대는 LTV 규제는 없었지만, 앞으로는 모든 지역 주택 매매·임대사업자에 대해 주담대가 금지된다. 주택 매매·임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대를 이용 가능하며, 행정지도 시행 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등은 종전 규정을 적용한다.
또한, 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과했는데, 향후에는 법인보유주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용된다. 법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행대로 유지된다. 납세자(개인·법인)별로 종부세가 공제(6억원, 1세대 1주택 9억원)됐는데, 앞으로는 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지하는데, 각각 21년 종합부동산세 부과분부터 적용된다.
법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세를 비과세했는데, 향후에는 법인이 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세를 과세하게 된다. 또한, 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)했는데, 앞으로는 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 8년 장기 임대등록하는 주택도 내년부터 추가세율을 적용한다.
부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 등록요건, 보고의무 등을 둬 법정 업종으로 관리 중이나, 부동산 매매업은 자유업으로 영업 중인데, 부동산매매업을 법정 업종으로 관리하고, 내년 말부터는 부동산 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련해 체계적으로 관리한다. 경기 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진하고, 법인 주택거래시 별도의 ‘법인용 신고서식’을 작성토록 하며, 9월 이후 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화할 예정이다.
12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
‘주택시장 안정화 방안’(12·16대책)을 통해 투기 목적 대출 차단, 주택보유·양도차익 세부담 강화, 편법 과세회피와 불법 주택거래 근절을 추진하고, 15억 초과 대출 금지 등 주담대 관련사항, 양도세 비과세 요건 강화 등 하위법령 개정사항, 실거래조사 상시화 등 이행완료됐다. 다만, 국회임기 만료 등으로 종부세 세율인상 등 법 개정이 완료되지 않은 상황이다. 이에 종부세·양도세 강화, 임대등록 혜택축소, 불법전매 청약제한강화 등 법률 개정사항을 하반기 중 신속히 개정을 완료할 예정이다.
‘수도권 주택공급 기반 강화방안’(5·6대책) 후속조치로 공공재개발 등을 통해 ’22년까지 서울에 7만호 부지를 확보하고, ’23년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택을 공급할 예이다. 하반기부터 본격적으로 사업공모 및 시범사업을 착수하고, 주민 대상 설명회(7~8월) 및 시범사업 공모(9월)를 거쳐 연내 시범사업 후보지를 선정하며, 용산정비창 인근지역을 포함 토지거래허가구역으로 지정해 공기업 예비타당성 조사 등 진행할 예정이다. 역삼동 스포월드, 방이2동 주민센터, 서부트럭터미널 등은 연내 사업승인(지구지정)을 완료하고, 나머지 사업은 ’21~’22년까지 사업을 승인할 예정이다.
9월 중으로 준공업지역 민관합동사업 공모를 실시해 공공참여 가로주택정비사업은 8월 중 1차 공모 사업지구를 선정하고, 8월 중 2차 사업지 공모를 착수할 예정이고, 22개 지구에서 공모 접수, 사업성 분석(6월)·주민협의(7월)를 거쳐 최종 선정할 예정이다. 오피스·상가 1인 주거 용도변경 사업은 제도개선이 완료되는 즉시 사업에 착수할 수 있도록 시범사업 대상지 선정(10월)를 추진할 방침이다.
신규 지정지역에서 주택거래시 유의사항
정부는 이번 부동산 대책으로 서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출·세제 개편을 통해 시장 전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것으로 전망하고 있다. 아울러, 12·16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유 특별공제요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료해 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠다는 입장이다. 여기에 향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것이라고 강조했다.
신규 투기과열지구 및 조정대상지역은 6월 19일부터 즉시 강화된 전매 제한규정이 적용되고, 이번 신규 지정된 지역에서 입주자 모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권 이전등기시까지 분양권 전매가 불가능해진다. 6월 19일 이전 입주자 모집공고 승인 신청을 완료한 단지의 경우 투기과열지구는 종전의 전매 제한기간 종료시 1회에 한해 전매가 가능하며, 분양권의 매수자는 소유권 이전등기시까지 전매가 불가능하고, 조정대상지역은 종전의 전매 제한기간 종료시 전매 가능하며, 분양권의 매수자도 전매제한을 적용받지 않는다.
허가구역에서 허가대상 면적 초과 토지 취득을 위한 계약체결자는 사전에 구청장의 허가가 필요하다. 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생하고, 특히, 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능해 2년간 매매나 임대(갭투자)가 금지된다. 안전진단 관련사항은 올해말까지 도시정비법을 개정해 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행하고, 현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행한다.
분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며, 반드시 연속해 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청이 가능하다. 재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부할 의무가 있다.
부동산 매매업·임대업 법인 수는 ’17년 1%에서 ’20년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가했고, 특히, 과열 양상지역을 중심으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상거래현상도 포착됐다. 이에 법인에 대한 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6월 1일을 기준으로 과세되며, 올해 종부세는 현행 법령에 따라 과세하고, 현재도 주택 매매·임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용한다. 이번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나, 사택·미분양 주택 등은 현재와 같이 추가세율이 제외된다.
